Acquistare una casa di nuova costruzione rappresenta un’opportunità unica per vivere in un ambiente moderno, progettato su misura, con materiali di alta qualità e con tecnologie innovative che garantiscono efficienza energetica e sostenibilità. Tuttavia, comprare una casa “su carta” o in corso di costruzione “al rustico” senza la possibilità di poterla toccare con mano o senza potersi fare un’idea degli spazi interni può far sorgere dubbi e perplessità riguardo all’acquisto.

Per questo motivo, da diversi anni, per garantire all’acquirente un’esperienza di acquisto serena e protetta, esistono diverse garanzie legali che i costruttori devono fornire per legge.

In questo articolo esploreremo quindi le principali garanzie previste dalla legge italiana e i diritti dei consumatori nell’acquisto di un immobile di nuova costruzione.

Fidejussione Bancaria o Assicurativa

La fidejussione, di cui l’obbligo è stato introdotto dal dlgs 122/2005, è una garanzia a tutela dell’acquirente che il venditore (in alcuni casi venditore e costruttore corrispondono) è obbligato a consegnare entro la data di stipula del contratto preliminare di compravendita e, nello specifico, si intende verso:

• Immobili per il quale sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare;
• Immobili la cui costruzione non è ancora ultimata e il loro stato non è tale da consentire il rilascio del certificato di agibilità.

La garanzia fideiussoria copre:

• le somme che il costruttore ha già riscosso dall’acquirente al momento della stipula del preliminare;
• le somme che il costruttore deve riscuotere dopo la stipula del preliminare da parte acquirente, ma prima che si verifichi il trasferimento della proprietà, ovvero prima del rogito notarile.

Questa garanzia bancaria o assicurativa protegge quindi l’acquirente in caso di problemi o fallimento del venditore. In tal caso la banca o l’assicurazione garante rimborserà al compratore tutte le somme versate.

L’efficacia della fideiussione, a norma di legge, cesserà nel momento in cui il fideiussore riceverà copia dell’atto definitivo di compravendita (che attesta il trasferimento di proprietà), il quale dovrà contenere menzione della consegna della polizza assicurativa postuma di cui all’Art. 4. Difatti la fidejussione garantisce il rimborso delle somme versate anche in caso di mancato rilascio della postuma in occasione del rogito.

Polizza Postuma Decennale

La garanzia più importante per gli acquirenti di immobili di nuova costruzione è la polizza postuma decennale: un’assicurazione obbligatoria che per legge il venditore (in alcuni casi venditore e costruttore coincidono) è tenuto a stipulare a beneficio dell’acquirente per eventuali difetti di costruzione e danni arrecati a terzi.

Come cita l’art.4 del D.L. 20 giugno 2005 “La parte venditrice è obbligata a consegnare all’acquirente una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell’acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni ai terzi, cui sia tenuto ai sensi dell’articolo 1669 del codice civile, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione”.

Il costruttore è quindi responsabile per dieci anni dalla data di ultimazione dei lavori di eventuali difetti strutturali dell’immobile.

Tuttavia è importante notare che questa garanzia si attiva, se comprovata, su denuncia del compratore e deve essere reclamata entro un anno dalla scoperta del difetto.

Preliminare Trascritto

In primo luogo specifichiamo che registrazione e trascrizione non sono due misure alternative, ma integrative.

La registrazione è una scrittura privata obbligatoria che deve essere effettuata all’Agenzia delle Entrate non oltre i 20 giorni dalla firma del contratto. Lo scopo principale della registrazione è conferire una data certa al contratto che viene registrato.

La trascrizione nei Registri Immobiliari è un adempimento, attuabile solo da Notaio, che consente di rendere pubblici i contratti o gli atti che riguardano un bene immobile. Dal momento in cui viene effettuata, il contratto diviene opponibile a terzi.

Di conseguenza rispetto alla registrazione che, ha una valenza principalmente fiscale, trascrivere un atto stipulato in forma pubblica costituisce una tutela dei diritti dell’acquirente nei confronti del bene oggetto del compromesso . In altre parole con la trascrizione del Preliminare si impedisce che i diritti del promissario acquirente siano pregiudicati da altre eventuali successive vendite dello stesso immobile ad opera del promittente venditore o da qualsiasi altro atto compiuto dal venditore stesso.

Come Tutelarsi

Per assicurarsi che tutte le garanzie vengano rispettate gli acquirenti dovrebbero seguire alcune semplici ma fondamentali precauzioni:

1. Verificare la serietà del venditore se si ha timore di dubitare dello stesso;

2. Esaminare attentamente il preliminare di compravendita e l’atto definitivo di compravendita: assicurarsi che tutte le garanzie previste dalla legge siano chiaramente indicate all’interno degli atti.

3. Richiedere tutte le documentazioni:

– Fideiussione (al preliminare di compravendita)

– Polizza postuma decennale, certificati di conformità degli impianti, APE e ogni altro documento rilevante (al rogito notarile)

Acquistare un immobile di nuova costruzione può essere un processo complesso, ma le garanzie previste dalla legge italiana offrono una solida protezione ai compratori. Conoscere i propri diritti e le garanzie disponibili permette di fare un acquisto consapevole e sicuro, evitando spiacevoli sorprese e garantendo la qualità dell’investimento nel lungo termine.

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